facebook

Stille og storm i samme boligmarked

roger
Av Roger Bjørnstad,
sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk analyse


Fra september i fjor til september i år har boligprisene i Oslo steget med over 18 prosent. En formidabel prisvekst. Til sammenlikning var inntektsveksten om lag 4 prosent. Det er nærliggende å spørre hvor lenge boligprisveksten i hovedstaden kan fortsette. Svaret på det ligger i hvordan boligkjøpene finansieres.

Det er to finansieringskilder. Enten blir Oslos befolkning stadig mer inntekts- og formuesmessig segregert fra resten av Norge, eller så har de en langt høyere gjeldsvekst. Begge mekanismer er i sving i Oslo. Skattestatistikken viser at Oslos befolkning hadde 13 prosent høyere bruttoinntekt enn landsgjennomsnittet i 2014. Gjeldsnivået lå 24 prosent høyere.

Boligene koster imidlertid hele 42 prosent mer i Oslo enn i Norge samlet sett. Samtidig bor det færre personer i hver bolig. Boligformuen per person er derfor langt høyere i Oslo enn landet for øvrig. Det viser at Oslos befolkning også har mye formue plassert og opparbeidet i boligen sin.

Hvis vi legger rettferdighetsperspektivene til side, viser dette at boligprisveksten kan fortsette lenge. De som flytter til Oslo må riktignok ha et visst inntektsnivå for å få lån til å kjøpe seg bolig. Eller de må ha mye egenkapital. Boligmarkedet fungerer således som en seleksjonsmekanisme. De rike kan flytte inn og drive prisene ytterligere oppover.

De som ikke har råd, henvises til andre kommuner eller til leiemarkedet. Når innflyttingsoverskuddet til Oslo er så stort, skulle man tro at leieprisene også skjøt i været. Men det gjør de ikke.

Leiebolig har blitt en stor aktør i Oslos leiemarkedet. De formidler et så stort antall boliger hver måned at deres portefølje faktisk har blitt representativt for Oslos leiemarked. Dermed bør leieprisstatistikk fra Leiebolig være interessant for alle som er opptatt av å følge med på boligmarkedet i hovedstaden.

Samfunnsøkonomisk analyse har produsert leieprisstatistikk for Leiebolig for snart tre årganger allerede. Statistikken vil snart bli publisert jevnlig. Vi kan allerede her presentere en første smakebit fra statistikken.

Fra september i fjor til september i år økte leieprisene formidlet gjennom Leiebolig med 2,2 prosent. Leieprisene hittil i år ligger 5,2 prosent over 2015-nivået. I fjor var leieprisveksten 4,3 prosent. Tallene ligger altså langt lavere enn boligprisveksten. Faktisk minner de mer om inntektsveksten. Boligutgiftene til leietakere står altså i omtrent det samme forholdet til inntektene som før, til tross for den sterke boligprisveksten.

Av leieprisstatistikken kan man ikke konkludere med at det er en generell boligmangel i Oslo som driver boligprisveksten. Det er snarere en eierboligmangel. Innflyttingen og eiertrangen er altså to sider av samme sak. Bolig i Oslo er både en bopel og et spekulasjonsobjekt. Det er forventet prisvekst framover som gjør det å flytte til Oslo så attraktivt.

I tillegg er det mange som kjøper bolig uten å skulle bo der selv. Det er altså ren spekulasjon. Disse boligene tilbys så i leiemarkedet. Det betyr ikke så mye at prisveksten her er lav. Prisveksten på selve boligen forsvarer kjøpet alene.

Dermed har vi to effekter i leiemarkedet som nær sagt nuller ut virkningen av den store befolkningsveksten. For det første står ikke etterspørselen etter leieboliger i stil til innflyttingsoverskuddet. Disse vil heller ha eierboliger. For det andre oversvømmes tilbudssiden av eierboligspekulanter.

Ikke rart at boligprisene og leieprisene vokser i svært forskjellig hastigheter.

 

Last ned PDF med tabeller og figurer om bl.a.:

  • Befolkningsvekst i Oslo
  • Alderssammensetning i Oslo
  • Renteutvikling
  • Utviklingen i boligpriser i Oslo og Akershus
  • Igangsatte boliger i Oslo og Akershus
  • Antall solgte og usolgte nye boliger i Oslo og Akershus

 

Leiebolig AS: Utleie av boliger og leiligheter i Oslo og Akershus