facebook

Oslo tømmes for utleiegårder

Over mange år er useksjonerte bygårder solgt til investorer som har ”slaktet” dem. Markedet for hele bygårder er nå rekordsterkt og gårdene selges for høye summer.

Samtidig har ikke leieprisene fulgt salgsprisene, og løpende avkastning på utleie er lavere enn tidligere. Det lave rentenivået, forventet prisvekst samt utviklingspotensialet som ligger i mange gårder og leiligheter, gjør likevel investering i bygårder høyst interessant.

Les Finansavisen lørdag 5. november: Hamstrer bygårder

Undervurderer kostnader, risiko og ansvar

Begrepet ”slakt” betyr i denne sammenheng at gårdene blir seksjonert, delt opp og solgt stykkevis, enten som selveier eller borettslag.

Eiendomsutvikler Roger Vodal er advokat av yrke og en kjent aktør i dette markedet. Han eier 9 hele bygårder og i et normalår byr han på nærmere 50 eiendommer, hvorav rundt halvparten er boliggårder. Forvaltning og utleie har han satt bort til Leiebolig for å få mer tid til utvikling av nye prosjekter.

– Vi har ikke solgt enkeltleiligheter i markedet siden 2011. Markedet for hele bygårder har vært såpass bra, og det ligger ikke noen nettomargin i det å selge enkeltvis. Samtidig undervurderer mange ofte kostnader, risiko og ansvar i beregningen av om en eiendom skal selges hel eller stykkevis og delt, sier Roger Vodal.

Leiebolig har tatt det profesjonelle markedet

Vodal samarbeider med Leiebolig, som har tatt det profesjonelle markedet innen utleie og boligforvaltning i Oslo og Akershus. Selskapet har 25 ansatte, kontorer i Nydalen og forvalter rundt 60 hele bygårder og over 2 000 boliger for sine kunder.

Det er definitivt ikke kvantumsrabatt for antall boliger i en gård, heller et påslag.

Daglig leder i Leiebolig Utleie AS, Håvard Tverdal, anslår at det finnes omtrent 1 000 useksjonerte utleiegårder i Oslo nå. Brorparten er såkalte 1890-gårder. Han ser for seg en prisgalopp:

– Hvis det slaktes like mange gårder fremover, uten av det bygges nye utleiegårder, vil tilbudet av hele gårder ikke være i nærheten av etterspørselen. Mye av grunnen til at gårder blir slaktet er selvfølgelig muligheten for rask profitt, men også at slakteverdien har vært høyere enn avkastningen ved utleie, sier Tverdal.

Optimaliserer boligene

Mange av gårdene har store leiligheter med få soverom og utleiemarkedet priser boliger til «stykkpris» for 2-roms og 3-roms og så videre. Verdien på store fellesarealer er lave.

– Vi opplever at mange av våre kunder som kjøper gårder, optimaliserer boligene. De flytter kjøkken til stue og deler av store rom til flere, slik at kvadratmeterprisen på leie står mer i forhold til salgsverdien, sier Tverdal.

En stor andel eiendomsutviklere og investorer ønsker i stor grad å kjøpe hele gårder. Det å eie flere boliger i en gård gir ofte større utviklingsmuligheter og stordriftsfordeler.

Setter bort forvaltningen

De selskapene Roger Vodal kontrollerer har til sammen rundt 170 leiligheter i Oslo. Han har satt bort alle sammen til Leiebolig som har både utleiemegling, forvaltning og driftsavdeling in-house.

– Alternativet for meg ville være å etablere en egen organisasjon, noe jeg har vurdert som for kostnadskrevende og sårbart. Skal man bygge en egen organisasjon, bør man etter min oppfatning ha en eiendomsmasse som krever minimum 7-8 årsverk. Da blir man ikke så sårbar for endringer i organisasjonen. Med en mindre eiendomsmasse mener vi verdiskapingen blir størst gjennom å sette bort forvaltningen, sier Vodal og legger til:

– Leiebolig har egne vaktmestere, døgnåpen vakttelefon og gode samarbeidspartnere på fagområder som el og rør. De er også en god sparringspartner på utvikling av gårder og leiligheter for å optimalisere leieinntektene.

Vurderer avkastningsmulighetene

Fra sitt kontor i Hegdehaugsveien i Oslo skuer Vodal utover en hektisk handlegate i et attraktivt område på vestkanten. Selv har han har kjøpt flest bygårder på østkanten av byen.

Eiendomsutvikleren og investoren vurderer avkastningsmulighetene når han skal velge mellom utleie eller ”slakt” på gårdene sine.

– Man må se til hvilken avkastning man kan få. Blir avkastningen for lav, må man selge. Leieprisene har ikke fulgt salgsprisene og løpende avkastning på utleie har aldri vært lavere enn nå. Det lave rentenivået, forventet prisvekst og utviklingspotensialet som ligger i mange gårder og leiligheter, gjør likevel utleie interessant, sier Vodal.

Hva tror du skjer med verdien på hele gårder hvis antallet fortsetter å synke hvert år?

– Prisen på en hel gård kontra stykkevis ligger nå rimelig likt. Tegn på at det er et fall på tilbudssiden, medfører økt pris, avslutter Roger Vodal.

Leiebolig AS: Utleie av boliger og leiligheter i Oslo og Akershus