facebook

Markedssyn-Leieprisene framover

Endringer i leien i eksisterende leieforhold er grundig regulert. Dessuten er leiemarkedet påvirket av en rekke ulike utleiere, med ulik prissettingsstrategi. Likevel er det forholdet mellom tilbud og etterspørsel som driver leieprisutviklingen.

Alle priser som bestemmes i et marked, påvirkes av endringer i enten tilbud eller etterspørsel. For å forstå, og kanskje anslå utviklingen i leieprisene, er det derfor fornuftig å vurdere prisene i lys av dette. Det høres opplagt ut. Mange tenker nok annerledes, som for eksempel om prisnivået er høyt eller lavt i forhold til før, boligprisene eller sitt eget referansepunkt. Her skal jeg som vanlig vurdere den siste tids utvikling i noen av de viktigste forholdene som påvirker tilbudet og etterspørselen etter leieboliger i Oslo.

BEFOLKNINGSVEKSTEN

I 2012 og 2013 ble befolkningsveksten i Oslo noe redusert, fra et gjennomsnitt på nesten 13.000 personer årlig i perioden 2007-2011 til omtrent 10.500 personer.

I år har veksten økt igjen. I første kvartal var befolkningsveksten på over 4.000 personer, om lag 1.000 personer mer enn samme tid i fjor.

Både innvandringen og innflyttingen fra andre kommuner har tatt seg opp. Ikke siden 2007 har Oslo opplevd en netto flyttegevinst fra resten av Norge.

I 1. kvartal i år var det imidlertid vel 300 flere som flyttet inn enn ut. Den voksende innvandrerbefolkingen er dog den klart største årsaken til befolkningsveksten i hovedstaden. Vi kan nok vente oss at rundt 8.000 nye landsmenn bosetter seg i Oslo i år (netto).

BOLIGØKONOMI

Det er ikke tvil om at befolkningsveksten skaper et økt boligbehov. Innflytterne må bo. I hvilken grad det påvirker etterspørselen etter leieboliger avhenger imidlertid av hvordan boligøkonomien i både leie- og eiersegmentet vurderes.

Av ulike årsaker ønsker mange å leie bolig framfor å eie. Andre ønsker helst å eie. Atter andre vurderer dette som et økonomisk spørsmål. Særlig «timingen» for når man skifter fra å være leietaker til å kjøpe egen bolig, er beheftet med en økonomisk vurdering.

«Timingen» på boligkjøp er i stor grad preget av forventninger om boligprisutviklingen. Siden prisforventninger «smitter», ikke minst gjennom media, ser vi ofte til dels store svingninger i eierprisene. Det var en slik atferdsendring som i fjor høst førte til 5 prosent lavere boligpriser i Norge. Nå opplever vi ny boligprisvekst fra gunstig husholdningsøkonomi og fortsatt sterk befolkningsvekst. Over tid er det slike faktorer som driver boligprisene.

Inntektsutviklingen hos husholdningene har vært god gjennom en årrekke. Lønnsveksten har kanskje ikke vært så høy, men til gjengjeld har levekostnadene vokst lite. Reelt sett har husholdningene derfor fått betydelig bedre råd. De ønsker at deres boligstandard skal vokse i takt med levestandarden for øvrig.

Vekstutsiktene framover er på det jevne. Veksten i norsk økonomi er moderat, lønnsveksten blir litt lavere og arbeidsledigheten kan forventes å øke litt. Etterspørselen i eiermarkedet fortsetter nok å øke, men kanskje ikke i et høyt tempo. Det innebærer at leiemarkedet kan virke relativt attraktivt for mange.

BOLIGBYGGING

For å vurdere hvordan leieprisutviklingen blir, må man imidlertid se utviklingen i etterspørselen sammen med boligbyggingen. Dessuten er det viktig om boligene tilbys som eierboliger eller leieboliger. Det er nok betydelig grad av fleksibilitet i markedet. Dersom salget av boliger går trått, vil mange kunne koverteres til leieboliger.

Nyboligsalget har gått trått, men er i ferd med å bedres. Det ble hardt rammet av nedgangen i bruktmarkedet. Ifølge nyboligstatistikken ECON Nye boliger falt salget av nye boliger i Oslo og Akershus fra 754 boliger i perioden januar-februar 2013 til kun 327 i samme periode i år. Fram til juni i år har salget tatt seg noe opp igjen.

Med en slik kraftig salgsnedgang, har lageret av usolgte nye boliger økt tilsvarende. Utbyggere kvier seg for å sette i gang nye boligprosjekter. Antall igangsettingstillatelser har blitt drastisk redusert.

I perioden januar-april 2013 ble det gitt nesten 1730 slike tillatelser. I samme periode i år er antallet knapt 250.

MARKEDSBALANSEN

Vi ser altså at mens befolkningsveksten i Oslo skyter ny fart og boligøkonomien til en viss grad støtter veksten i boligetterspørselen, faller boligbyggingen på grunn av nervøse utbyggere som sitter med et stort lager av usolgte boliger. Det er grunn til å tro at det blir økte markedsubalanser framover.

Boligprisveksten kan dermed fortsette, men boligøkonomien legger begrensninger. Det gir et økende behov for leieboliger i Oslo. Hvordan prisene utvikler seg er imidlertid ikke så enkelt å anslå. På den ene siden er eksisterende leiepriser grundig regulert, og de er koblet til boligprisene og boligeiers rentekostnader. På den annen side blir nye leiekontrakter i større grad påvirket av den økende etterspørselen.

SSB har nylig publisert leiepriser for 2013. Den viste en vekst i gjennomsnittlig månedlig leie i Oslo og Bærum på 6,9 prosent. Til sammenlikning økte bruktboligprisene med «bare» 5,3 prosent i Oslo og 3,5 prosent i Bærum. Mitt tips er at leieprisene stiger mer enn boligprisene også framover – i hvert fall på nye kontrakter.

Leiebolig AS: Utleie av boliger og leiligheter i Oslo og Akershus