facebook

Slik kan bygården gi mer lønnsom utleie

Målt mot eiendomsverdien er det krevende å oppnå akseptabel avkastning på utleie av boliggårder. God arealutnyttelse og optimal forvaltning kan få marginene opp.

roger
Av Håvard Tverdal,
daglig leder i Leiebolig


Mange av leiegårdene i Oslo er såkalte «1890-gårder» hvor innmaten ikke harmonerer med dagens boligstandard. De gamle byggene er ofte flotte og har en høy eiendomsverdi. Utleien kan like fullt gi negativ avkastning.


Se etter ombyggingsmuligheter

Gårdene har gjerne store leiligheter, ikke sjelden med to stuer, ett eller to soverom og små bad. Dette får man som regel ikke godt betalt for ved utleie.

For å optimalisere leieinntektene, er det viktig å se på mulighetene for å bygge om leilighetene. Her vil infrastrukturen være avgjørende. Flere trappeløp vil ofte øke mulighetene for ombygging. Godkjennelse av slike prosjekter vil i så fall være første skritt på veien.

Utbygging av loft, kjeller, bakgård eller fellesområdet inne og ute kan gi ytterligere muligheter for bedre arealutnyttelse.


Et eksempel

For å konkretisere problemstillingen kan vi ta utgangspunkt i en gård på 1 200 kvm, med eldre, grei standard, bestående av åtte leiligheter på 100 kvm hver i gjennomsnitt. Leilighetene har ett stort og ett lite soverom, 2 stuer, kjøkken og et lite bad.

I dagens marked bør boligene kunne gi leieinntekter på mellom 14 000 og 16 000 kroner. I mange tilfeller vil de være leid ut til et kollektiv, der leietagere selv ordner med romfordeling og utnytter mulighetene til å benytte en eller begge stuene til soverom.

Når behovet for oppussing melder seg, kan valget stå mellom å bygge om en av stuene til soverom, oppgradere til høy standard og sikte seg inn mot personer og bedrifter som betaler godt – eller å gjøre om en stor leilighet på 100 kvm til to mindre på 45 til 50 kvm.


Mange faktorer spiller inn

Det finnes ikke et entydig svar på hva som er mest lønnsomt. Mange faktorer spiller inn, men under følger noen av erfaringene vi har gjort oss i Leiebolig:

Tre eller fire like soverom, helst over 10 kvm, vil gi noe mer i leie enn ett stort, ett lite og stuer. Det viktigste vil her være at boligen blir mer attraktiv for flere leietagere – for eksempel et kollektiv – der hver betaler 5 000 til 6000 kroner per soverom.

Bedriftssegmentet er relativt smalt sett i lys av langtidsleie og stabil inntjening. Dette øker risikoen for ledigtid på utleieboligen. Erfaringsmessig er det ikke et stort marked for leiligheter over 25 000 kroner per mnd. i Oslo. Dette segmentet krever også høyere standard på boligene og flere moderne fasiliteter.

En 2-roms leilighet på 45 til 50 kvm vil i gjennomsnitt gi en leie på 11 500 kroner per måned. Hvis leiligheten kan bygges om til 3-roms, vil det kunne øke leien til rundt 14 000 kroner.

Permanente utleieboliger eller seksjonering og salg?

Valget avhenger naturlig nok også av de langsiktige planene, særlig om hvorvidt man tenker i retning av permanente utleieboliger eller om man i løpet av noen år ønsker å tilrettelegge for seksjonering og salg. Små leiligheter oppnår høyere pris per kvadratmeter enn store.

Andre forhold som kan være relevante er for eksempel spørsmål knyttet til arv, finansiering og skatteplanlegging. Også slike momenter kan påvirke hva som er mest hensiktsmessig når man planlegger hvordan en hel bygård skal utvikles.

 

Leiebolig AS: Utleie av boliger og leiligheter i Oslo og Akershus