facebook

Bærekraftige Oslopriser?

Siden finanskriseåret 2008 har boligprisene i Oslo steget med hele 56 prosent. Tar vi med våre ferske prognoser vil boligprisene i Oslo i 2018 ha steget 74 prosent på 10 år. Det er grunn til å spørre om dette er bærekraftig. Hvor mye mer kan prisene stige og hva vil eventuelt utløse et fall?

Hovedforklaringen på boligprisveksten finnes i Frankfurt. Der ligger hovedkontoret til den europeiske sentralbanken som har satt sine renter ned til negative nivåer. Pengemarkedet er globalt. Norge må følge etter.

Rentenedgangen har imidlertid truffet hele Norge. Likevel er det storbyer som Oslo, Bergen, Trondheim og Tromsø som opplever den høyeste prisveksten. Det må altså ligge noe annet bak, i tillegg til det lave rentenivået.

Svingningene i boligprisene er normalt sterkere i Oslo sammenlignet med landet forøvrig. Toppene er typisk høyere og dalene gjerne dypere. Etter flere år med sterkere prisvekst enn landsgjennomsnittet i årene som fulgte finanskrisen, ble Oslo hardere rammet av nedgangen høsten 2013 og våren 2014. Oppgangen gjennom høsten 2014 og hittil i 2015 har vært tilsvarende sterkere.

Samlet sett i år ligger boligprisveksten i Oslo an til å bli svært høy, trolig over 11 prosent. Vi må tilbake til 2006 og 2007 for å finne tilsvarende vekstrater for hovedstaden. For å forstå den særegne prisutviklingen i Oslo og bærekraften i prisnivået, må vi se nøyere på boligmangelen.

Boligmangel i Oslo

Etter flere år med lav boligbygging rett etter finanskrisen, tok byggingen seg opp i 2012. Det ble fullført mellom 3000 og 4000 boliger fram til 2014. Med en befolkningsvekst på omkring 12000 personer, er dette likevel ikke nok.

Det blir trolig heller ikke bedre. Hittil i 2015 er det fullført i overkant av 1400 boliger, noe som er svakere enn normalt på den tiden av året. Dessuten ble det bare gitt 1716 igangsettingstillatelser i Oslo i løpet av hele 2014. Det er mindre enn halvparten av tillatelsene som ble gitt i både 2012 og 2013, og over 60 prosent færre enn i 2011.

Faktisk må vi tilbake til 2000 for å finne like lave igangsettingstall, dersom vi ser bort fra «kriseårene» 2009 og 2010. Dermed vil Oslo oppleve økende boligmangel i årene framover.

Noe lavere befolkningsvekst

Befolkningsveksten i Oslo var svært høy i perioden 2007 til 2011, med en årlig vekstrate på mellom 2,0 og2,7 prosent. Etter å ha avtatt noe i 2012 og 2013, til en vekstrate på 1,7 prosent, endte årsveksten for 2014 på 2,1 prosent. Det tilsvarte en befolkningsøkning på om lag 13200 personer.

For første gang siden 2007 opplevde Oslo netto innenlandsk flyttegevinst. Altså var det flere nordmenn som flyttet til enn ut av hovedstaden. Selv om brorparten av befolkningsveksten skyldes innvandring, er andelen redusert med 6 prosentpoeng sammenlignet med gjennomsnittet for 2007 til2013.

Framover vil befolkningsveksten i Oslo bli noe redusert. Et svakere arbeidsmarked og høye boligpriser bidrar til det. Likevel vil boligmangelen i hovedstaden bli stadig mer prekær. Boligprisene i Oslo vil stige raskere enn landet for øvrig.

Hva stopper boligprisveksten?

Med stigende boligpriser så langt vi kan se, er det vanskelig å konkludere annerledes enn at boligprisene i Oslo er bærekraftige. Markedet har altså talt. Men markedet kan ombestemme seg. Da er fallhøyden stor.

Hvis det er lav rente og boligmangel som forklarer de høye prisene, kan renteoppgang og storstilt boligbygging også gi et stort fall.

Renteoppgang i euroområdet ligger imidlertid lang fram i tid. En formidabel økning i boligbyggingen i Oslo er også svært vanskelig å se for seg. Dette er det mange som ser.

Det oppleves trygt å kjøpe bolig i Oslo. Det er sannsynligvis riktig. Boligprisene vil stige videre.

Leiebolig AS: Utleie av boliger og leiligheter i Oslo og Akershus