facebook

Andelen profesjonelle investorer øker

Sekundærboliger får økt politisk oppmerksomhet, og likningsverdiene settes stadig opp. Men interessen blant investorene er fortsatt høy, ikke minst blant de profesjonelle.

Avkastningen på en utleiebolig er todelt. Eier har en løpende kontantstrøm i form av husleie og nyter godt av eventuell verdiøkning ved et senere salg.

Ved første gangs utleie er leieinntektene relativt forutsigbare, men erfaringsmessig må man regne med utskifting av leietakere etter rundt halvannet år. Det gjør fremtidig kontantstrøm mer variabel enn på utleie av næringslokaler, der kontraktene gjerne har lengre varighet.

Ved ønske om videresalg av boligen er det potensielle kjøpere både i gruppen som ser etter bopel og investorer som skal leie ut.

Kunnskapen om boligmarkedet må antas å være bedre enn for de fleste andre typer investeringsmuligheter. I Oslo eier om lag tre fjerdedeler av den voksne befolkning sin egen bolig. Mange har derfor undersøkt markedet og gjort egne erfaringer før en investering i sekundærbolig blir aktuelt. For næringseiendom er bildet svært annerledes. Her må det antas at bare et fåtall har tilsvarende markedskunnskap og erfaring.

Flere profesjonelle eiere

Hvis man holder kommunale utleieboliger, studentboliger og utleie i egen bolig utenom, anslår vi at det er sirka 60 000 kommersielle utleieboliger i Stor Oslo. Disse boligene er eid av private og profesjonelle investorer.

Andelen profesjonelle eiere er anslått å utgjøre en drøy tredjedel, men er økende. Det vil i neste omgang kunne medføre en profesjonalisering av selve utleiemarkedet over tid. Profesjonelle investorer legger en forventet avkastning til grunn. Som eiere av hele gårder eller boligporteføljer vil de i praksis oftest disponere en egen organisasjon til formålet, eller kjøpe forvaltningstjenester eksternt.

Det har vært mange gode grunner til å velge utleiebolig som investeringsobjekt. Det er relativt enkelt å leie ut, rentefradraget har redusert de faktiske kapitalkostnadene og lav likningsverdi har vært gunstig for investorer som er i posisjon for formueskatt. Allikevel har nok den kraftige boligprisveksten vi har hatt siden midten av 90-tallet vært den aller sterkeste motivasjonsfaktoren. Mange tror også på videre oppgang.

De senere årene har vi fått et sterkere politisk fokus på sekundærboliger som skatteobjekt. Likningsverdiene er betydelig oppjustert, og foreslås nå ytterlige hevet, til 80 prosent av markedsverdi. Det blir heller ingen stor overraskelse om vi etter hvert havner på 100 prosent. Disse endringene rammer langt fra alle eiere. Mange har høy belåning, og er ikke i posisjon for formueskatt. Allikevel vil oppjusteringene kunne endre utleiemarkedet over tid.

Salg eller husleieøkning

Vi ser ofte at spesielt hele boliggårder som har vært familieeid i generasjoner, er lavt belånt. En del slike eiere leier ut til rimeligere priser enn markedsleie. Da kan endret ligningsverdi medføre at økningen i formueskatten tvinger frem endringer hos eierne. Husleieøkninger der dette er mulig, er ett alternativ. Salg kan være et annet

Vi opplever at de fleste boliggårdene som selges i Oslo, kjøpes av aktører som eier boligeiendom fra før. De vil enten videreføre utleien eller seksjonere og selge leilighetene enkeltvis. Over tid har vi sett en reduksjon i antall hele boliggårder med samlet eierskap. Slike gårder er en knapp ressurs, noe som allerede har gitt betydelige prispåslag ved salg.

Gårdene som kjøpes av profesjonelle og forblir i utleie, blir gjerne pusset opp. Resultatet blir ofte bedre arealutnyttelse, med for eksempel flere soverom for å kunne øke leien.

Internt i egen portefølje ser vi at hovedvekten av de som selger boliger eier én eller to leiligheter. De som eier mye, kjøper gjerne mer. Hvis dette er representativt for markedet vil det over tid bli færre eiere av utleieboliger. Antall tilbudte boliger og behovet for å leie vil trolig holde seg i noenlunde balanse, så lenge utleieavkastningen er akseptabel og troen på verdiøkning fortsatt er positiv.

 

Leiebolig AS: Utleie av boliger og leiligheter i Oslo og Akershus